Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten gilt rechtlich in der Regel als Schenkung und ist ein steuerlich relevanter Vorgang.
In Deutschland werden Schenkungen nach dem Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) besteuert. In Österreich unterliegen unentgeltliche Übertragungen grundsätzlich der Grunderwerbsteuer nach speziellen Tarifen.

Für Ehegatten/Lebenspartner (500.000 Euro) und Kinder (400.000 Euro) gibt es hohe persönliche Freibeträge, die alle zehn Jahre pro Schenker und Erwerber erneut genutzt werden können.
Problematisch sind zu niedrig angesetzte Immobilienwerte oder unübersichtliche Mehrfachschenkungen innerhalb von zehn Jahren, weil diese unter Umständen vom zuständigen Finanzamt zusammengerechnet werden und dann unerwartet Schenkungsteuer auslösen können.

Das klassische Baubewilligungsverfahren beginnt mit einem Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde, dem in der Regel Einreichpläne, Baubeschreibungen und Nachweise (z.B. statische Unterlagen) eines befugten Planers beizulegen sind. Je nach Art des Vorhabens werden Nachbarn eingebunden, es kann zu einer mündlichen Verhandlung kommen, und am Ende steht ein schriftlicher Baubescheid, der festlegt, was genau errichtet werden darf und welche Auflagen einzuhalten sind. Daneben gibt es in vielen Bundesländern vereinfachte oder beschleunigte Verfahren (z.B. Bauanzeige oder vereinfachtes Baubewilligungsverfahren) für kleinere oder standardisierte Projekte.

Häufig wird die Immobilie auf Kinder übertragen, während sich der Übergeber ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehält; diese Rechte mindern grundsätzlich den steuerlich relevanten Wert der Schenkung.
Fehler entstehen, wenn der Wert von Wohnrecht oder Nießbrauch nicht realistisch erfasst oder vertraglich sauber geregelt wird. Dies kann zu Nachfragen des Finanzamts, geänderter Bewertung und damit höheren Steuerbeträgen führen.

In Österreich wurde die klassische Erbschaft‑ und Schenkungsteuer zwar abgeschafft, unentgeltliche Immobilienübertragungen unterliegen aber einer gestaffelten Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswertes (0,5%, 2%, 3,5%).
Fallen vertraglich geregelte Gegenleistungen (z.B. Pflegeverpflichtungen, lange Wohnrechte oder Rentenzahlungen) an, kann dies dazu führen, dass die Übertragung ganz oder teilweise als entgeltlich gewertet wird, was wiederum zu einem höheren Steuersatz führen kann.

Missachtung von Fristen: In Deutschland lassen sich Freibeträge nur im Zehnjahresrhythmus erneut nutzen. Das bedeutet, wer zu viel auf einmal überträgt, verschenkt Gestaltungsspielraum und zahlt gegebenenfalls vermeidbare Schenkungsteuer.
Unklare Gesamtplanung: Werden Immobilien zwischen mehreren Familienmitgliedern hin‑ und her übertragen (z. B. „Kettenschenkungen“), kann dies steuerlich kritisch sein und zu einer strengeren Einordnung durch die Finanzverwaltung führen.

Jede Immobilienübertragung berührt neben dem Steuerrecht auch das Zivil‑ und Pflichtteilsrecht. Kleine Formulierungsfehler im Vertrag können große finanzielle Folgen haben.
Vor einer lebzeitigen Übertragung sollten der Wert der Immobilie, die individuelle familiäre Situation und die Ziele der Übertragung daher gemeinsam mit Steuerberater, Rechtsanwalt und Notar sorgfältig geprüft und in einem maßgeschneiderten Konzept umgesetzt werden.

Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information potenzieller Mandanten zu typischen steuerlichen Risiken bei lebzeitigen Immobilienübertragungen in Deutschland und Österreich und stellt keine Rechts‑ oder Steuerberatung im Einzelfall dar.