In Deutschland unterliegen Immobilienerwerbe von Todes wegen der Erbschaftsteuer nach dem Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die Steuer knüpft an den Wert des erworbenen Gegenstands und den Verwandtschaftsgrad an.
In Österreich gibt es seit 2008 keine Erbschaft‑ und Schenkungsteuer mehr. Bei unentgeltlichen Immobilienübertragungen fällt jedoch Grunderwerbsteuer an, deren Bemessungsgrundlage der Grundstückswert ist.

In Deutschland erfolgt die erbschaftsteuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG), das je nach Nutzungsart Vergleichswert‑, Ertragswert‑ oder Sachwertverfahren vorsieht. Der so ermittelte Verkehrswert bildet die Basis für die Steuerberechnung.
In Österreich wird im Regelfall der sogenannte Grundstückswert herangezogen, der sich aus Bodenwert und Gebäudewert bzw. aus einem geeigneten Verkehrswertgutachten oder Vergleichswerten ergibt und zugleich die Grundlage für die Grunderwerbsteuer darstellt.

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt wesentlich von den persönlichen Freibeträgen ab. So haben Ehegatten und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag bis 500.000,- Euro, Kinder bis 400.000,- Euro. Die Freibeträge für weitere Verwandte, wie beispielsweise Geschwister und nicht verwandte Personen sind deutlich niedriger.
Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag, wird der Mehrbetrag nach progressiven Steuersätzen besteuert, die je nach Steuerklasse und Wertstufe bis zu 50% erreichen können.

Beim Immobilienerwerb von Todes wegen fällt in Österreich ein gestaffelter Grunderwerbsteuertarif an. Für den Grundstückswert werden 0,5% für die ersten 250.000 Euro, 2% für die nächsten 150.000 Euro und 3,5% für darüber hinausgehende Beträge fällig.
Sämtliche unentgeltlichen Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden für die Tarifstufen zusammengerechnet, was bei mehreren Teilübertragungen zu einer höheren Gesamtbelastung führen kann.

Beliebt sind in Deutschland wie Österreich Gestaltungen, bei denen sich der bisherige Eigentümer Wohnrechte oder Nießbrauch vorbehält. Diese Rechte mindern regelmäßig den steuerlich maßgeblichen Wert der Immobilie, müssen aber plausibel bewertet und klar vertraglich geregelt sein.
Weitere Modelle sind die schrittweise Übertragung (Ausnutzen von Freibeträgen in Deutschland bzw. Tarifstufen in Österreich) oder die Kombination von Geld‑ und Immobilienvermögen, um Freibeträge optimal zu verteilen und Pflichtteils‑ bzw. individuelle Familieninteressen zu berücksichtigen.

Problematisch wird es insbesondere, wenn der Immobilienwert ohne fachliche Bewertung angesetzt wird oder mehrere Erwerbsvorgänge (z.B. Vorerbschaft, Vermächtnis, Pflichtteilsverzicht gegen Abfindung) steuerlich nicht als Gesamtbild betrachtet werden.
Wer eine Immobilie vererben oder übernehmen möchte, sollte daher stets frühzeitig mit Steuerberater, Rechtsanwalt und ggf. Sachverständigen klären, welche Gestaltung zur persönlichen und familiären Situation passt und wie sich die Steuerlast rechtssicher gestalten lässt.