FAQ Immobilienrecht in Österreich
Die meist gestellten Fragen und Antworten dazu
Das Baurecht legt fest, was, wo und wie auf einem Grundstück gebaut oder genutzt werden darf. Grundlage sind vor allem der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan der Gemeinde sowie die Bauordnung des jeweiligen Bundeslands.
Für neue Gebäude, größere Zu‑ und Umbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen (z.B. Geschäft in Wohnung) und viele technische Anlagen ist meist eine Baubewilligung erforderlich. Kleinere Vorhaben wie bestimmte Gartenhütten oder Zäune können je nach Bundesland nur anzeigepflichtig oder sogar bewilligungsfrei sein.
Ob ein Vorhaben bewilligungs-, anzeige- oder genehmigungsfrei ist, ergibt sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands. Im Zweifel sollte man frühzeitig bei der Gemeinde oder mit fachlicher Hilfe (Architekt, Rechtsanwalt) klären, welche Verfahrensart gilt.
Das Verfahren beginnt mit einem Bauantrag bei der Gemeinde, dem Einreichpläne, Baubeschreibung und technische Nachweise eines befugten Planers beigelegt werden. Je nach Projekt werden Nachbarn beteiligt, es kann eine mündliche Verhandlung geben, und am Ende ergeht ein schriftlicher Baubescheid ggf. mit Auflagen.
Die Baubewilligung ist ein formelles Genehmigungsverfahren mit Bescheid, während die Bauanzeige ein vereinfachtes Verfahren für kleinere oder standardisierte Vorhaben ist. Bei der Anzeige darf in der Regel nach einer Frist begonnen werden, wenn die Behörde nicht widerspricht, während bei der Baubewilligung ein ausdrücklicher (bewilligender) Bescheid nötig ist.
Grundstücke werden etwa als Wohngebiete, gemischte Baugebiete, Kern‑ oder Stadtgebiete, Betriebs‑/Industriegebiete oder Sondergebiete (z.B. Tourismus, Einkaufszentren) gewidmet. Jede Kategorie bringt eigene Vorgaben zu zulässiger Nutzung, Lärm, Emissionen sowie zu Bauhöhe und Dichte mit sich.
Die Widmung bestimmt, ob ein Grundstück etwa für Wohnzwecke, gewerbliche Nutzung oder gar nicht bebaut werden darf. Ein Projekt, das der Widmung widerspricht, wird in der Regel nicht bewilligt, deshalb sollte die Widmung immer vor Planungsbeginn geprüft werden.
Der Nachweis erfolgt durch den Einantwortungsbeschluss des Verlassenschaftsgerichts, aus dem Erben und Erbquoten hervorgehen. Mit diesem Beschluss kann beim Grundbuch die Eintragung als neuer Eigentümer beantragt werden.
Zuständig ist das Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person, das gemeinsam mit dem beauftragten Notar das Verlassenschaftsverfahren führt. Ein eigener „Erbschein“ wie in Deutschland wird nicht ausgestellt. Der Einantwortungsbeschluss übernimmt diese Funktion.
Eine klassische Einkommen‑ oder Erbschaftsteuererklärung ist für die bloße Eintragung nicht nötig. Das Gericht bzw. die Finanzverwaltung prüft aber die anfallende Grunderwerbsteuer und benötigt dafür Angaben zu Wert und Art des Erwerbs.
Die Umschreibung erfolgt nach Rechtskraft der Einantwortung und Abgabe der nötigen Erklärungen an Grundbuch und Finanzverwaltung. Sobald die Grunderwerbsteuer geklärt ist, kann der Eintrag der Erben beantragt werden. Die Eintragung nimmt das Grundbuchsgericht vor.
Für Erbfälle seit 2008 gibt es keine eigenständige Erbschaft‑ oder Schenkungssteuer mehr. Allerdings ist bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen weiterhin Grunderwerbsteuer zu zahlen, und beim späteren Verkauf einer geerbten Immobilie kann Immobilienertragsteuer anfallen.
Ein Schenkungsvertrag sollte Schenker und Beschenkten genau bezeichnen, die Liegenschaft mit Grundbuchsdaten klar beschreiben, den Zeitpunkt der Übertragung regeln und allfällige Vorbehalte (z.B. Wohnrecht, Nutzungsrechte) enthalten. Zudem sollten Kosten- und Steuerfragen geregelt werden. Bei Immobilien ist in der Regel ein Notariatsakt erforderlich.
Viele Schenker wollen zwar das Eigentum an die nächste Generation übertragen, sich aber die Nutzung (Wohnen oder Mietzinseinnahmen) sichern. Solche Rechte sollten im Vertrag genau beschrieben und im Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber Dritten geschützt sind.
In Österreich fällt bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen Grunderwerbsteuer an. Außerdem bestehen für bestimmte Schenkungen Meldepflichten gegenüber der Finanzverwaltung. Besteht ein Bezug zu Deutschland (z.B. Wohnsitz einer Partei oder deutsches Vermögen), kann zusätzlich deutsche Schenkungsteuer ausgelöst werden, was im Vorfeld steuerlich abgeklärt werden sollte.
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