In Deutschland unterliegen geerbte Immobilien grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Maßgeblich sind der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt, die persönlichen Freibeträge und die Steuerklasse des Erwerbers.
In Österreich gibt es zwar keine Erbschaftsteuer mehr, aber Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer. Zudem können diverse Gebühren den Nachlass erheblich belasten, insbesondere beim späteren Verkauf oder der Auseinandersetzungen unter Miterben.

In Deutschland bestehen Melde‑ und Erklärungspflichten gegenüber dem Finanzamt. Je nach Konstellation ist eine Erbschaftsteuererklärung einzureichen, wobei Finanzinstitute sowie andere Stellen bestimmte Vermögenswerte melden müssen.
Auch bei ausländischem Immobilienvermögen oder grenzüberschreitenden Nachlässen treffen Erben Nachweispflichten zu Bewertung, ausländischen Steuern und Verbindlichkeiten, um eine zutreffende Besteuerung und gegebenenfalls die Anrechnung ausländischer Steuerbeträge zu erreichen.

Während der Nachlassabwicklung müssen Immobilien häufig zunächst gehalten, verwaltet oder vermietet werden. Einnahmen aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer bzw. in Österreich der Einkommensteuer samt Immobilienertragsteuer bei späterem Verkauf.
Unterlassene Instandhaltung, ungeklärte Mietverhältnisse oder verspätete Anzeigen von Nutzungsänderungen (z. B. Leerstand, Eigennutzung) können sowohl steuerliche Nachteile als auch Konflikte mit Miterben und Behörden auslösen.

In Deutschland lassen sich Steuerrisiken durch frühzeitige Planung reduzieren. Nutzung von Freibeträgen durch lebzeitige Übertragungen, klare Testamentsgestaltung und gegebenenfalls Gutachten zur realistischen, aber nicht überhöhten Bewertung der Immobilie können hilfreiche Instrumente sein.
Zusätzlich können Modelle wie Nießbrauch, Wohnrechte oder die Einbringung von Immobilien in Gesellschaftsstrukturen genutzt werden, um Nachfolge, Liquidität und Steuerbelastung in Einklang zu bringen. Dazu ist es unerlässlich die ertrag‑ und erbschaftsteuerlichen Folgen im Blick zu haben.

Für österreichische Mandanten steht weniger die Erbschaftsteuer als vielmehr die Belastung durch Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer im Vordergrund. Eine vorausschauende Strukturierung der Eigentumsverhältnisse und der Hauptwohnsitznutzung kann hier entscheidend sein.
Durch rechtzeitige Planung von Verlassenschaftsregelungen, Pflichtteilslösungen und der Verteilung von Immobilien auf mehrere Nachfolger lassen sich Konflikte im Verlassenschaftsverfahren und unnötige steuerliche Belastungen häufig vermeiden.